第三百二十一章 神农公司(3)（2 / 2）

开发房地产的利润有多少？这个可就难说了。如果一切都很正规，正规从国土局那里拍卖拿地，然后交土地转让金，再谈判拆迁，再给建筑商预付款，然后建成以后开卖，那么利润率并不会很高。就算是一切顺利，一个地产项目，这个过程也要一年多差不多两年，整个地产项目的利润，扣除银行利息，不过是三四十个百分点，摊到两年，一年就是十几二十个百分点。这是完全合法的收入，比很多行业强，但是也比很多行业弱。

但是如果把里面的猫腻算上，利润率就会大大提高。首先是拿地，如果不是拍卖而是别的方式，不用先付钱那一种，投入就可以大大减少。还有土地转让金也是一个大块，如果能够拿到分期付款或者延迟付款，投入又能大大减少。拆迁的时候狠一点，如果没有弄出事情来，能够大大加快拆迁的速度，整个工程的时间缩短了，利润率当然也能够大大的增加。

比如说一块地，走正常的程序，拿地价是1亿，补地价5千万，拆迁成本5千万，建设成本5千万，最后成本价是4千块钱每平方，卖出去是8千块钱每平方，一共用了两年建设好，再花了半年才基本卖出去。那么就是赚了两亿五，分成两年半，每年的回报就是一亿，再扣去贷款成本每年按照10%来算，两亿五就是两千五百万，每年赚7500万，再扣去杂七杂八的人工水电公司运作成本2500万，每年能有5千万的利润，除以成本两亿五，利润率就是百分之二十。

但是如果这人有背景，拿地的时候推迟付款，补地价分期付款，拆迁成本5千万先不动，建设成本5千万预付50%要2500万，一样是两年建设，但是不等建好就拿到预售证开始发卖。这样投入就是7500万，贷款成本还是10%，一年才750万，总成本才9000万，再加上杂七杂八人工水电公司运作成本2500万，那也才一亿一千五百万。赚了2亿5，一年赚一亿两千五百万，也就是利润率超过了百分之一百。就算再拿出几千万来行贿，利润率还是有百分之七八十。

“这个利润其实和你炒房地产差不多。”李穆没有把真相告诉王显儿，“不过房地产盘子大啊，你要炒二手楼，一个房子少的几十万多的几百万，手续要一家一家的去办，贷款要一家一家的去跑。我十几亿的盘子，太麻烦了。开发房地产就不同了，一个项目少的几千万，多的十几亿，只要做好一个项目就受用不尽了。”

“切，你真是没见识！”王显儿相信了李穆的话，“在山南省平原省这种乡下地方，一个房子当然才几百万。可是到京城上海就不同了，人家那里一栋物业几千万上亿都不出奇。我在京城那儿就看中了一个四合院，人家急着买降低了价钱，可是也要8千多万呢。这还是二环的四合院，要是位置再好一点，价格还要高。”

“那我就不清楚了。”李穆说，“不过这么高级的物业，你要几年才能卖得出去啊？炒房炒房，你买了进来只是第一步，还得卖出去啊。要是很难脱手的东西，那根本就没法子炒。”炒股炒成股东，炒房炒成房东，泡妞泡成老公，这些事李富贵几乎都干过，李穆很注意吸取李富贵的教训，坚决不在同一条路上摔倒两次。